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Monza, Teodolinda :
il progetto in breve
Monza, Teodolinda rappresenta un’opportunità di investimento in un progetto di ristrutturazione di due immobili di pregio nella città di Monza in due quartieri residenziali della città, situati in prossimità del centro di Monza, a soli dieci minuti di treno da Milano. Il progetto prevede lo sviluppo e la vendita frazionata di 18 unità abitative (+ 19 posti auto), di cui 9 unità in via Ampère e 9 unità in via Ugolini. L’investimento servirà a finanziare, insieme all’equity junior dello Sponsor, l’acquisizione dei due immobili e lo svolgimento dei lavori previsti. La durata attesa dell’investimento è di circa 27 mesi (fino al terzo trimestre del 2025), con un ROI atteso fino al 45,5% e un IRR determinato in base a due classi di quote sottoscrivibili:
- Classe B: 17,0% IRR, per investimenti da 10.000€ a 24.999€
- Classe C: 18,0% IRR, per investimenti uguali o maggiori a 25.000€
Sia il capitale sia il rendimento beneficiano di una priorità di liquidazione rispetto all’equity junior dello Sponsor. I rendimenti indicati si intendono come rendimenti attesi, al lordo della tassazione sulla distribuzione finale applicabile al caso specifico e della commissione di investimento una tantum:
- 1,5% per investimenti da 10.000 a 24.999€
- 1,0% per investimenti uguali o maggiori a 25.000€
Sintesi dell’operazione
Il progetto prevede la realizzazione e la vendita frazionata di 18 appartamenti e 19 posti auto. I fondi saranno utilizzati per finanziare in parte l'acquisizione dei due asset e in parte le spese di capitale (capex) associate al progetto. Per l'asset di via Ugolini 20 sono già stati ottenuti il debito bancario e i permessi a costruire, mentre per l'asset di via Ampère 9 entrambi sono in fase di ottenimento. L'avvio cantiere è atteso a luglio 2023 e il completamento degli sviluppi per il primo trimestre del 2025.
Punti di forza
- Rendimento attraente fino al 18% IRR rispetto al profilo di rischio dell'operazione
- Punto di break-even del capitale degli investitori raggiunto a soli 2.051 €/mq, un valore di vendita più basso del 44,2% rispetto a quanto previsto nel business plan
- Il debito bancario e il permesso a costruire sono già stati ottenuti per l'asset di via Ugolini, e sono in fase di ottenimento per quello di via Ampère
- Gli sviluppi previsti dal progetto, composti da 9 unità ciascuno, sono di dimensioni contenute, limitando così i rischi legati alla costruzione e alla commercializzazione
- La location del progetto beneficia di una robusta domanda e di una tendenza al rialzo dei prezzi delle unità residenziali, che dal 2020 ad oggi sono aumentati del 13,8%
- Si prevede di vendere le unità a un prezzo medio di 3.764 €/mq, che è allineato con i prezzi di mercato comparabili, come confermato dall'advisor esterno indipendente K2Real
La location
Gli immobili si trovano vicino al centro cittadino, con accesso immediato ai servizi e alle comodità offerti. Inoltre, uno di essi è situato a pochi minuti a piedi da Villa Reale e dal suo parco, mentre l'altro è a breve distanza dal centro.
Monza è una scelta ideale per giovani coppie, famiglie e giovani professionisti che lavorano a Milano, offrendo un'alternativa interessante, soprattutto considerando i prezzi in costante aumento nel mercato immobiliare di Milano. La città offre un ambiente piacevole circondato dal verde e ha un eccellente collegamento con il centro di Milano, raggiungibile in soli 10 minuti di treno o 20 minuti in auto. Dal 2020, la crescente domanda di immobili a Monza è stata stimolata dall'incremento dei prezzi delle unità residenziali nel centro di Milano.
L'asset
Via Ampère : è una villa liberty con finiture di elevato standard, una terrazza/giardino per appartamento e un centro fitness comune. Gli appartamenti di via Ampère hanno una metratura che varia, partendo dai 81 mq ai 140 mq, e l’immobile dispone di 9 posti auto esterniVia Ugolini: spazi open-space con grandi finestrate, finiture di pregio, giardini privati per gli appartamenti al pianterreno e ampie terrazze per gli altri appartamenti. Gli appartamenti di via Ugolini 20 hanno una metratura che varia, partendo da 58mq fino a 140mq, e l’immobile dispone di 10 posti auto, di cui 3 interni.
Lo Sponsor
Lo sponsor dell'operazione è Teodolinda Capital Investments S.p.A., un developer italiano emergente con una forte esperienza professionale in sviluppi residenziali nell'area di Milano e Monza.
La società è nata dalla partnership tra quattro soci:
- HDE Holding company, società di asset management immobiliare con forte track record positivo
- Hangar Milano, il cui fondatore, Paolo Del Barba, vanta esperienza di oltre ventanni nella consulenza e valutazione di asset principalmente residenziali
- Bianchini&Dieni Studio Legale, primario studio legale, specializzato in crisi aziendale, contrattualistica, governance e diritto industriale
- Venturato Benzoni Studio associato, affermato studio contabile, specializzato in diritto tributario e societario
Complessivamente, il track record dei soci di Teodolinda Capital Investments S.p.A. vede:
Circa 15.000 mq venduti Circa 52 milioni di euro come ammontare complessivo del valore di mercato degli sviluppi immobiliari realizzatiPiù di 15 milioni di euro di margine generato
Teodolinda Capital Investments S.p.A. si distingue per la sua competenza nel settore e per il successo ottenuto nella realizzazione di progetti immobiliari di alta qualità.
Struttura dell'operazione
Classe A: quote ordinarie dello SponsorClasse B: riservata agli investitori di YELDO CROWD con un investimento compreso tra 10.000 e 24.999€, con un IRR del 17%Classe C: riservata agli investitori di YELDO CROWD con un investimento di 25.000€ o più, con un IRR del 18%.
Cascata dei pagamenti
Nella gerarchia dei pagamenti gli investitori di YELDO CROWD godono di una priorità rispetto allo Sponsor.
Dopo il rimborso del debito bancario, l'ordine dei pagamenti sarà il seguente:
- Capitale e il rendimento degli investitori di YELDO CROWD, che beneficiano di un liquidazione preferenziale rispetto all'equity junior dello sponsor
- Equity junior e margine dello Sponsor
Timeline dell'operazione
Conto economico dell'operazione
Fonti e impieghi dell'operazione
