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Milano, Via Osimo: il progetto in breve
Milano, via Osimo rappresenta un’opportunità unica per gli investitori di YELDO CROWD, permettendo l’accesso ad un’operazione su un asset class in forte crescita, il co-living, portata avanti da uno sponsor ed un operatore (HABYT) di riconosciute capacità e tipicamente effettuata da operatori istituzionali. Si tratta di un progetto che prevede l’acquisto, la ristrutturazione, la messa in locazione e la successiva vendita di un immobile in un quartiere residenziale in forte sviluppo a Milano.
I fondi degli investitori saranno utilizzati per finanziare i costi dell’acquisizione e della ristrutturazione (CAPEX). Le principali caratteristiche del progetto sono le seguenti:
- 30% di ROI atteso
- 14,0% di IRR (tasso annuo composto)
- 24 mesi di durata attesa
- avvio dei lavori entro aprile ’24 con termine previsto entro il secondo trimestre del ’25
I rendimenti indicati si intendono come rendimenti attesi, al lordo della tassazione sulla distribuzione in fase di rimborso e della commissione di investimento una tantum:
- 1,5% per ticket inferiori a 25.000€
- 1,0% per ticket maggiori o uguali a 25.000€.
Sintesi dell’operazione
Il progetto prevede l'acquisto e la successiva ristrutturazione di una residenza turistico alberghiera (RTA) a Milano. I lavori sono finalizzati all'ampliamento del numero di camere e all'ottenimento dello standard LEED GOLD, promuovendo un approccio orientato alla sostenibilità. L'immobile si trova in una zona residenziale in forte crescita ed espansione che si prepara ad accogliere nei suoi pressi il Villaggio Olimpico di Milano-Cortina 2026.
L’asset sarà dotato di 91 camere, di cui 48 ad uso residenziale e 43 ad uso ricettivo, circa 90 posti auto, oltre che di una vasta offerta di facilities fra cui palestra, lavanderia, piscina, reception, e zona ristorazione.
Il titolo abilitativo edilizio è una CILA, le cui pratiche sono già state protocollate. I lavori verranno avviati entro aprile ’24 con termine previsto per il secondo trimestre del ‘25.
L’asset sarà dotato di 91 camere, di cui 48 ad uso residenziale e 43 ad uso ricettivo, circa 90 posti auto, oltre che di una vasta offerta di facilities fra cui palestra, lavanderia, piscina, reception, e zona ristorazione.
Il titolo abilitativo edilizio è una CILA, le cui pratiche sono già state protocollate. I lavori verranno avviati entro aprile ’24 con termine previsto per il secondo trimestre del ‘25.
Punti di forza
- 14% di IRR annuo atteso
- Forte pacchetto di garanzie per gli investitori YELDO CROWD inclusa put option a favore degli investitori a 27 mesi con l’impegno dello Sponsor a riacquistare le loro quote
- Margine unlevered del 38% sul totale dei costi pari a €5,2M
- Punto di break-even del capitale degli investitori raggiunto con un tasso di capitalizzazione netto del 9,5% (vs 6% del BP, ovvero vendendo l'immobile a -37% rispetto al BP)
- Il progetto richiede la sola presentazione di una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) per avviare i lavori di ristrutturazione, velocizzando i tempi ed eliminando i rischi legati ai permessi
- Contratto preliminare di locazione firmato con HABYT, leader mondiale nel co-living/student housing, con canone annuo lordo pari a €1,15M
- Commercializzazione da parte di DILS, primario broker sul mercato italiano
- Il co-living promuove l’efficienza energetica e l’uso responsabile delle risorse attraverso la condivisione degli spazi, favorendo la creazione di comunità inclusive
- Ristrutturazione in linea con gli standard LEED che garantiscono la sostenibilità ambientale del progetto. La certificazione LEED è uno dei protocolli più importanti a livello mondiale per le costruzioni eco-compatibili
L'asset
Questo progetto prevede la ristrutturazione degli interni dell’immobile e la realizzazione di 16 nuove camere con un capex plan di €3,2M. La struttura vanterà diverse facilities fra cui palestra, lavanderia, piscina e zona ristorazione.
L’immobile sarà dotato di 48 camere con standard residenziali (> 28 mq) inclusive di angolo cottura e 43 camere con standard hôtellerie 4 stelle, per un totale di 91 camere distribuite su 7 piani. Inoltre, sono previsti circa 90 posti auto.
L’Hotel è situato a soli 5 minuti a piedi dalla stazione della metropolitana più vicina. L'immobile è in un quartiere che è parte di un ampio progetto di riqualificazione urbana in corso, che aggiunge valore all'area cittadina e offre una potenziale leva di crescita sul valore d’uscita dell'investimento.
L’immobile sarà dotato di 48 camere con standard residenziali (> 28 mq) inclusive di angolo cottura e 43 camere con standard hôtellerie 4 stelle, per un totale di 91 camere distribuite su 7 piani. Inoltre, sono previsti circa 90 posti auto.
L’Hotel è situato a soli 5 minuti a piedi dalla stazione della metropolitana più vicina. L'immobile è in un quartiere che è parte di un ampio progetto di riqualificazione urbana in corso, che aggiunge valore all'area cittadina e offre una potenziale leva di crescita sul valore d’uscita dell'investimento.
La location
Lo sponsor
Lo sviluppo è promosso da 3 soci, developer italiani con una solida esperienza di sviluppi immobiliari e progetti di riconversione. La compagine societaria è composta da:
Leonardo Bongiorno, che vanta una significativa esperienza in progetti di riconversione immobiliare
Marco Pambieri, con all’attivo numerosi progetti di sviluppo immobiliare
Waiwai s.r.l., partecipata da 2 soci con esperienza nella gestione di immobili ricettivi
Ad oggi:più di 5 progetti attivi
più di 15 progetti chiusi con successo
focus geografico sulla città di Milano
YELDO ha collaborato con Leonardo Bongiorno per la sottoscrizione di un bond da €7,8M per il progetto Certosa (student housing) promosso dagli stessi sponsor.
Ad oggi:
YELDO ha collaborato con Leonardo Bongiorno per la sottoscrizione di un bond da €7,8M per il progetto Certosa (student housing) promosso dagli stessi sponsor.
Il gestore
Il gestore è un primario player internazionale nel co-living e nello student housing. Nel corso del 2023 ha registrato il 95% di occupancy, in più di 50 città in Nord America, Europa e Asia con circa 16k camere contrattualizzate in pipeline.
Il contratto preliminare di locazione, della durata di 9+9 anni, prevederà un canone lordo annuo di €1,15M indicizzato all’inflazione, con 6 mesi di free rent e una garanzia bancaria per un importo pari a 6 mensilità.
Il contratto preliminare di locazione, della durata di 9+9 anni, prevederà un canone lordo annuo di €1,15M indicizzato all’inflazione, con 6 mesi di free rent e una garanzia bancaria per un importo pari a 6 mensilità.
Struttura dell'operazione
Gli investitori di YELDO CROWD partecipano all'aumento di capitale di Osimo S.r.l., SPV costituita dallo Sponsor per questa operazione.
A livello di Osimo S.r.l., sono previste 2 classi di quote, i.e.:
A livello di Osimo S.r.l., sono previste 2 classi di quote, i.e.:
Classe A : quote ordinarie dello Sponsor, con pieni diritti amministrativiClasse B : quote investitori YELDO, 14% IRR antergato, con 1,09x di minimo cash on cash in caso di rimborso anticipato, senza diritti amministrativi sulla gestione ordinaria
Liquidation preference : il capitale e il rendimento degli investitori di YELDO beneficiano di una liquidation preference rispetto all’equity dello SponsorPut-option : facoltà per gli investitori YELDO di vendere allo Sponsor le proprie quote qualora al 27° mese capitale e rendimento non siano ancora stati rimborsatiEquity commitment agreement : lo Sponsor garantisce la sostenibilità finanziaria del progetto con ulteriori risorse proprie per coprire eventuali shortfall di cassaQuote auto-liquidanti : quando gli investitori di YELDO avranno ricevuto distribuzioni di utili e/o riserve sufficienti per un importo pari a capitale e rendimento, le loro quote si estingueranno automaticamente
Cascata dei pagamenti
Equity preferenziale di YELDO protetta da €8,3M (Equity junior + margine lordo).
Dopo il rimborso del debito bancario, l'ordine dei pagamenti prevederà:
Il punto di break-even, ovvero la percentuale di ricavi da vendite vs Business Plan da effettuare per rimborsare il capitale degli investitori YELDO CROWD è pari al 63%, equivalente ad un tasso di capitalizzazione netto del 9,5% (vs 6,0% del BP, ovvero vendendo l'immobile a -37% rispetto al BP).
Dopo il rimborso del debito bancario, l'ordine dei pagamenti prevederà:
- Capitale degli investitori di YELDO CROWD (equity preferenziale)
- Rendimento atteso degli investitori di YELDO CROWD
- Equity junior e margine dello sponsor
Il punto di break-even, ovvero la percentuale di ricavi da vendite vs Business Plan da effettuare per rimborsare il capitale degli investitori YELDO CROWD è pari al 63%, equivalente ad un tasso di capitalizzazione netto del 9,5% (vs 6,0% del BP, ovvero vendendo l'immobile a -37% rispetto al BP).
Timeline
P&L
Fonti e impieghi dell'operazione
I Soggetti Rilevanti di Y-Crowd S.r.l., come definiti nella Policy sulla gestione dei conflitti di interesse reperibile sul sito al seguente link, potranno investire nell'Offerta alle stesse condizioni degli altri investitori, senza beneficiare di trattamenti preferenziali o di accesso privilegiato alle informazioni, nei limiti previsti dalla stessa policy
